Novelle der Wiener Bauordnung bringt für Airbnb große Veränderungen

Wien - Um den Wohnungsmarkt zu schützen und die Wohnraumschaffung zu fördern, plant die Stadt Wien eine Novelle zur Wiener Bauordnung, die die gewerbliche Kurzzeitvermietung und die Auflassung von Wohnungen in Wohnzonen stark einschränken soll.

Mit der geplanten Neuregelung wird die "Kurzfristigkeit" entsprechend der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs definiert, wobei Beherbergungen von weniger als 30 Tagen als kurzfristig gelten. Mag. Markus Busta, Partner von HSP.law, kommentiert diese Entwicklung: "Die geplante Novelle zur Wiener Bauordnung berücksichtigt die immerwährende Debatte um die Kompatibilität von Kurzzeitvermietung und Sicherung von Wohnraum für die lokale Bevölkerung. Es ist essenziell, eine klare rechtliche Definition der Kurzfristigkeit zu schaffen, um eine angemessene und verhältnismäßige Regulierung zu gewährleisten."

Die geplante Novelle sieht vor, dass die Kurzzeitvermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken künftig für maximal 90 Tage im Jahr zulässig ist, sofern der Wohnungsnutzer (Eigentümer oder Mieter) seinen Hauptwohnsitz in der betroffenen Wohnung nicht aufgibt. Diese Bestimmung zielt darauf ab, die kurzfristige Vermietung der eigenen Wohnung während einer Urlaubsreise zu ermöglichen, jedoch gewerbliche, gewinnorientierte Kurzzeitvermietungen faktisch zu verhindern.

„Die Begrenzung der Kurzzeitvermietung auf 90 Tage pro Jahr ist ein Schritt, um die Balance zwischen dem Tourismussektor und dem Wohnungsmarkt herzustellen. Es ist wichtig, dass Eigentümer weiterhin die Möglichkeit haben, ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit zu vermieten, ohne den langfristigen Wohnungsmarkt zu beeinträchtigen," so Markus Busta abschließend.

Bereits nach der derzeit geltenden Rechtslage dürfen Wohnungen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die geplante Neuregelung unterscheidet nicht mehr zwischen Wohnungen innerhalb und außerhalb von Wohnzonen, sondern sieht eine gesonderte Bestimmung vor. Dabei fallen unter den Begriff "Wohnungen" alle Räumlichkeiten, die baurechtlich als Wohnung gewidmet sind.

Die Einhaltung dieser Regelung soll durch den Zugriff auf Daten im Zusammenhang mit der Ortstaxe sichergestellt werden. Zusätzlich wird das Anbieten von Kurzzeitvermietungen von Wohnungen im Internet mit Strafen belegt. Mag. Markus Busta betont dazu: "Die Einführung der Zugriffsmöglichkeit auf Ortstaxendaten ist ein wichtiger Schritt, um die Einhaltung der neuen Regelungen zu überwachen und die Transparenz im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen zu erhöhen."

Des weiteren erfolgt eine Verschärfung hinsichtlich der Auflassung von Wohnraum in Wohnzonen. Die sogenannte "Wohnzonenbestimmung" (§ 7a) soll bestehende Wohnungen zum Schutz der Wiener Bevölkerung erhalten. Demnach ist die Umwidmung von Wohnungen in Wohnzonen für Beherbergungsbetriebe grundsätzlich nicht erlaubt. Derzeit bestehen Ausnahmemöglichkeiten, wenn Ersatzwohnraum an anderer Stelle geschaffen wird. Diese Kompensationsmöglichkeit wird durch die geplante Neuregelung stark eingeschränkt.

"Die geplante Novelle sieht eine enge Begrenzung der Ausnahmemöglichkeiten bei der Auflassung von Wohnraum vor. Es ist entscheidend, einen angemessenen Kompromiss zu finden, der die Interessen der Wohnungseigentümer und der Wiener Bevölkerung gleichermaßen berücksichtigt", betont der Immobilienrechtsexperte Busta.

Künftig wird die Auflassung von Wohnungen in Wohnzonen nur noch zulässig sein, wenn gleichwertiger Wohnraum in räumlicher Nähe innerhalb des gleichen Bezirks geschaffen wird. Die Definition von "gleichwertig" wird anhand bestimmter gesetzlicher Parameter geprüft, darunter Größe, Ausstattung und die durchschnittlich fiktiv erzielbare Miete. Diese Maßnahme könnte die Schaffung von Ersatzwohnraum im Neubau für aufgelassene Wohnungen im Altbau nahezu unmöglich machen, da die Mietzinsbildung anderen Regeln unterliegt und die fiktiv erzielbare Miete somit nicht vergleichbar wäre.

Markus Busta merkt dazu an: "Die Definition von 'gleichwertigem' Wohnraum wird eine zentrale Rolle in der praktischen Umsetzung der Novelle spielen. Eine klare Normierung und einheitliche Bewertung der Kriterien ist essenziell, um Rechtssicherheit und damit Planungssicherheit Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben zu ermöglichen."