Der § 74 Abs 1 Wr. BauO normiert, (i) dass innerhalb von vier Jahren mit der Bauführung begonnen werden muss (Baubeginnsfrist) und (ii) der Bau innerhalb von vier Jahren ab Baubeginn vollendet werden muss. Die Rechtsprechung zu den Voraussetzungen eines Baubeginns im Sinne des § 74 Wr. BauO ist für Neubauten weitgehend ausgeprägt. Demgegenüber besteht Rechtsprechung zum Baubeginn betreffend Um- und Zubauten nicht in dieser Klarheit. Die Konsequenz der Nichteinhaltung einer dieser beiden Fristen ist dramatisch, da die Baubewilligung in diesem Fall erlischt und das Gebäude über keinen Konsens mehr verfügt.
Die Einhaltung der Baubeginnsfrist sowie die Bauvollendungsfrist bereiten Immobilienentwicklern in der jüngeren Vergangenheit (insbesondere bei ins Stocken geratenen Projekten) regelmäßig Probleme und hat dazu geführt, dass die Baubewilligungen – auch bei sehr großen Projekten – untergegangen sind. Ist eine der beiden Fristen einmal abgelaufen und soll das Bauvorhaben weiterhin verwirklicht werden, muss eine neue Baubewilligung erwirkt werden. Dies ist insbesondere dann problematisch bzw. unmöglich, wenn sich zwischenzeitig das Gesetz oder der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan so verändert haben, dass das ursprüngliche Projekt in dieser Gestalt nicht mehr umgesetzt werden kann.
Während die Baubeginnsfrist absolut ist und nicht verlängert werden kann, besteht die gesetzliche Möglichkeit, die Bauvollendungsfrist zu verlängern. Wesentlich dabei ist, dass der Verlängerungsantrag vor Ablauf der Bauvollendungsfrist bei der Behörde einlangt. Die Verlängerung ist in begründeten Ausnahmefällen und wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen, möglich. Nach der Rechtsprechung des VwGH sollte die Verlängerung der Bauvollendungsfrist jedoch nicht dazu dienen, dass mit dem Bau überhaupt erst begonnen wird. Mit Einlangen des fristgerecht gestellten Verlängerungsantrages bei der Behörde kann bis zur rechtskräftigen Entscheidung durch die Behörde die Bauvollendungsfrist und damit der Baubewilligungsbescheid nicht mehr ablaufen. Dies gilt auch für die Dauer eines Rechtsmittelverfahrens vor dem Verwaltungsgericht Wien.
Eine der Praxis vielfach diskutierte Frage ist, ab welchem Fertigstellungsgrad eines Gebäudes, als vollendet im Sinn des § 74 Wr. BauO gilt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs gilt ein Bau dann als vollendet, wenn er in seinen wesentlichen konstruktiven Merkmalen fertiggestellt ist. Das bloße Fehlen von Estrich oder Verputzarbeiten hindert eine Vollendung nach Ansicht des VwGH demgegenüber nicht. Das Gebäude muss jedoch nach außen abgeschlossen (dicht)sein.
Schwierigkeiten mit der Finanzierung, Lieferkettenprobleme oder die Immobilienkrise stellen Bauträger regelmäßig vor das Problem, einen Bau nicht rechtzeitig iSd §74 Wr. BauO vollenden zu können.
Dabei wird sowohl von Bauträgern und vielfach auch von finanzierenden Banken übersehen eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist nach § 74 Abs 2 Wr. BauO zu beantragen. Der dadurch bedingte Untergang des Baubewilligungsbescheids verursacht regelmäßig einen wesentlichen Wertverlust der Immobilie. Bei großen Immobilienprojekten beläuft sich der Schaden dann rasch auf mehrere Millionen Euro.
Zu beachten ist jedenfalls, dass eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist keinen Automatismus darstellt. Vielmehr stellt diese Fristverlängerung eine sog. Ermessensentscheidung der Behörde dar. Vor diesem Hintergrund sollte ein Antrag auf Verlängerung der Bauvollendungsfrist auf Grundlage, der dazu vom Verwaltungsgerichtshof gebildeten Rechtsprechung begründet werden. Die Praxis zeigt eine Vielzahl an Beispielen, in denen eine nicht der Judikatur des Höchstgerichts entsprechende Begründung zur Versagung der Verlängerung geführt haben.
Die Wirkung einer Versagung ist für Bauprojekte regelmäßig fatal, zumal sie zum Verlust der dem Projekt zugrunde liegenden Baubewilligung führt und das noch nicht vollendete Gebäude zum Schwarzbau mutiert. Die Konsequenz daraus wäre ein baupolizeilicher Abbruchauftrag.
Die Expert:innen von HSP.law beraten und unterstützen Sie jederzeit gerne in allen baurechtlichen Fragen.