Mit 1. April 2026 kommt es im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu einer Anpassung der mietrechtlichen Richtwerte sowie der Kategoriebeträge. Nachfolgend finden Sie einen kompakten Überblick über die wesentlichen Änderungen und deren praktische Auswirkungen.
Anhebung der Richtwerte im Altbau
Etwas weniger als ein Drittel aller Mietverhältnisse in Österreich entfällt auf Altbaumieten. Für Wohnungen, diedem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen – insbesondere Altbauwohnungen –, werden die Richtwerte nun wieder valorisiert.
Der Richtwert ist maßgeblich für Mietverträge über Altbauwohnungen, die nach dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, sofern
- eine Mietwohnung in einem Gebäude mit mehr als 2 Mietgegenständen liegt, welche vor dem 1.7.1953 zum Bau genehmigt wurde, oder
- eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit mehr als 2 Mietgegenständen liegt, welche vor dem 9.5.1945 zum Bau genehmigt wurde sowie
- geförderte Neubauten, welche nicht von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) errichtet oder saniert wurden,
sofern die Nutzfläche dieser Wohnungen 130 m²nicht übersteigt. Die Richtwerte werden bundeslandspezifisch festgelegt und üblicherweise im Zweijahresrhythmus angepasst. Die letzte Erhöhung erfolgte am 1. April 2023 und betrug diese in Wien 8,6 %, während die ursprünglich für 2025 vorgesehene Anpassung gesetzlich ausgesetzt wurde.
Die neuen Beträge pro Quadratmeter und Monat betragen:
Mit der Anpassung der Richtwerte ändern sich auch die Grundkostenanteile (GKA), welche insbesondere für die Berechnung eines möglichen Lagezuschlags relevant sind.
Die neuen Anteile betragen:
Kategoriemietzins ebenfalls betroffen
Auch sogenannte „Kategoriemieten“ – also Mietverhältnisse, über Altbauwohnungen, die zwischen dem 1. Jänner 1982 und dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, sofern das Gebäude vor 1953 errichtet wurde und die Nutzfläche 130 m² nicht übersteigt – unterliegen ab April 2026 wieder einer Valorisierung. Die letzte Anpassung erfolgte im Juli 2023 mit einer Erhöhung von 5,5 %.
Die neuen Beträge pro Quadratmeter und Monatbetragen:
Auch „Wertbeständigkeit des Mietzinses“ gem§ 45MRG erfasst
Bei Vorliegen eines Altmietvertrags (abgeschlossen vor dem 1. März 1994) im Anwendungsbereich des MRG haben Vermieter:innen die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen den Hauptmietzins auf einen gesetzlich festgelegten Betrag anzuheben, wenn der vereinbarte Mietzins unter diesem Betrag liegen sollte (ehemals „Erhaltungs-undVerbesserungsbeitrag“, nunmehr oft als „Mindestmietzins“ bezeichnet. Dieser ergibt sich aus zwei Dritteln des damals maßgeblichen Kategoriebetrags.
Die neuen Beträge pro Quadratmeter und Monatbetragen:
Gesetzliche Begrenzung der Erhöhungen
Mit dem 5. mietrechtlichen Inflationsminderungsgesetz wurden erstmals Obergrenzen für Anpassungen eingeführt
• Für 2026 beträgt die maximale Erhöhung 1 %
• Für 2027 beträgt die maximale Erhöhung 2 %
Diese Deckelung gilt sowohl für Richtwert- als auch für Kategorie- bzw. Mindestmietzinse (§ 45 MRG).
Ab dem 1. April 2028 wird darüber hinaus eine neue Berechnungssystematik eingeführt: Inflationsanteile über 3 % dürfen nurmehr zur Hälfte weitergegeben werden. Diese Regelung erstreckt sich auf den gesamten mietengeregelten Wohnungsbereich, einschließlich des angemessenen Mietzinses sowie des im Teilanwendungsbereich zulässigerweise zu vereinbarenden freien Mietzinses.
Wertsicherung und praktische Umsetzung
Die neuen Beträge gelten unmittelbar nur für neu abgeschlossene Mietverträge. Bei bestehenden Verträgen ist eine Anpassung nur dann möglich, wenn eine entsprechende Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde.
Zudem ist zu beachten, dass Mietzinserhöhungen bei bestehenden Verträgen erst nach ordnungsgemäßer schriftlicher Geltendmachung durch Vermieter:innen wirksam werden. Entsprechende Erhöhungsbegehren dürfen frühestens mit Geltung der neuen Werte, sohin ab 1. April 2026 versendet werden. Vor diesem Zeitpunkt übermittelte Schreiben entfalten keine Rechtswirkung.
Damit eine Erhöhung bereits ab Mai 2026 wirksam wird, muss das Erhöhungsbegehren (bei Fälligkeit am 5. des Monats) den Mieter:innen spätestens bis zum 21. April 2026 zugehen. Langt das Schreiben später ein, gilt die Erhöhung frühestens ab Juni 2026.
Fazit
Die diesjährige Anpassung bringt zwar erneut eine Erhöhung der Richtwert- und Kategoriemieten, bleibt jedoch aufgrund gesetzlicher Deckelungen vergleichsweise moderat. Für Vermieter:innen ist insbesondere formelle und fristenwahrende Geltendmachung entscheidend, während Mieter:innen die vertraglichen Grundlagen der Wertsicherung genau prüfen sollten.
Für Rückfragen oder eine individuelle rechtliche Prüfung Ihrer Mietverträge stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.