Im Rahmen von Bauführungen wird es regelmäßig erforderlich, auch Nachbargrund in gewissem Ausmaß in Anspruch zu nehmen. Das Eigentum am Nachbargrundstück erstreckt sich, überspitzt formuliert, vom Erdkern bis ins Weltall. Das bedeutet, dass auch der Luftraum oberhalb des Nachbargrundstücks im Eigentum des Nachbarn steht. Die erforderliche Inanspruchnahme nachbarlicher Grundstücke erfolgt etwa durch die Aufstellung eines Gerüsts oder durch das Überschwenken mit dem Ausleger eines Turmdrehkrans. Dabei handelt es sich um einen Eingriff in das Eigentum des Nachbarn, das grundrechtlichen Schutz genießt und in das nur unter gewissen Voraussetzungen eingegriffen werden darf.
Eine solche Voraussetzung ist in § 126 Wr. BauO normiert. Demnach ist der Eigentümer der Nachbarliegenschaften verpflichtet Eingriffe in sein Liegenschaftseigentum zu dulden. Die für eine Bauführung oder Instandsetzung notwendigen Arbeiten sind nach dieser Bestimmung vom Nachbarn zu gestatten, wenn sonst die Bauführung nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich wäre.
In der Praxis sind Baubewerber häufig damit konfrontiert, dass Nachbarn sich dennoch weigern, temporär ihre Liegenschaft für die benachbarte Bauführung benützen zu lassen. Dabei wird regelmäßig mit der Einbringung einer zivilrechtlichen Unterlassungsklage, in Einzelfällen allenfalls in Kombination mit einer einstweiligen Verfügung, gedroht.
Um unnötige Behinderungen von Bauvorhaben zu vermeiden, hat der Gesetzgeber in § 126 Wr. BauO ein besonderes Benützungsrecht zugunsten von Bauführungen geschaffen. Zwar besteht die Verpflichtung des Nachbarn zur Duldung der erforderlichen Maßnahmen bereits unmittelbar kraft Gesetzes. Verweigert der Nachbar jedoch die Inanspruchnahme seiner Liegenschaft, ist auf Antrag ein behördliches Verfahren durchzuführen, in dem insbesondere die Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit der konkreten Benützung des Nachbargrundes geprüft werden. Dabei sind die Interessen an einer zweckmäßigen Durchführung des Bauvorhabens mit der Intensität des Eingriffs in das Eigentumsrecht des Nachbarn abzuwägen. Mit den Arbeiten darf erst nach Rechtskraft des Bescheids begonnen werden.
Die Prüfung der Verhältnismäßigkeit erfolgt im Verfahren regelmäßig durch Sachverständige. Allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof, 12. Dezember 1991, 91/06/0123, bereits ausgesprochen, dass im Zusammenhang mit einem Turmdrehkran, der lastenfrei das Nachbargrundstück überschwenkt, die Verhältnismäßigkeit in aller Regel in Richtung der Bauführung mittels dieses Krans ausfällt. Der Verwaltungsgerichtshof geht dabei davon aus, dass durch das bloße lastenfreie Überschwenken des Luftraumes kein erkennbares Interesse des Nachbarn berührt wird. Die Mehrkosten in dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt beliefen sich auf rund 17 % für eine alternative Baustellenlogistik. Diese Mehrkosten sah das Höchstgericht als ausreichend für die Erlaubnis des Überschwenkens an.
Positiv hervorzuheben ist die in jüngster Zeit regelmäßig kurze Verfahrensdauer bei der MA 37 für die Erlassung von Bescheiden, mit denen das lastenfreie Überschwenken des Nachbargrundstücks durch den Ausleger eines Turmdrehkrans für zulässig erklärt wird. Gleichzeitig wird regelmäßig in diesen Bescheiden die aufschiebende Wirkung einer allfälligen Beschwerde gegen den Duldungsbescheid aberkannt.
Allerdings erkannte das Verwaltungsgericht Wien, 27. März 2026, VGW - 111/V/102/982/2026, die aufschiebende Wirkung der Beschwerde wiederum zu, sodass die Entscheidung des Verwaltungsgerichts abgewartet werden müsste, bis die Überschwenkung auf der Grundlage von § 126 Wr. BauO geduldet werden muss.
Hierbesteht zweifellos Bedarf nach einer Gesetzesänderung im Rahmen der nächsten Novelle der Wiener Bauordnung.
Generell ist dringend zu empfehlen, Duldungsanträge im Sinne der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu formulieren. Dies hat in der Praxis wiederholt dazu geführt, dass die MA 37 auch ohne gesonderte Sachverständigenprüfung Duldungsbescheide erlassen hat.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Ausarbeitung eines der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs entsprechenden Duldungsantrags und stehen auch für ergänzende Fragen gerne zur Verfügung.