Die Umsetzung der EU-Richtlinie 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ist mit einer zentralen Neuerung in der Wiener Bauordnung verbunden, die für bestimmte Nicht-Wohngebäude eine Renovierungsverpflichtung vorsieht.
Mit § 118d Wr. BauO wurde die Richtlinien-Vorgabe umgesetzt, wonach die Gesamtenergieeffizienz jener Nicht-Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz zu verbessern ist, die (österreichweit) ab 2030 unter den 16 % und ab 2033 unter den 26 % der Nicht-Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz liegen.
Als Nicht-Wohngebäude gelten in diesem Zusammenhang Bürogebäude, Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser, Heime, Beherbergungsbetriebe, Gaststätten, Veranstaltungsstätten und Mehrzweckgebäude, Sportstätten sowie Verkaufsstätten.
Jene Nicht-Wohngebäude, die dem Bestand der 16 % bzw. 26 % mit der schlechtesten Energieeffizienz zuzuordnen sind („relevanter Gebäudebestand“), müssen renoviert werden, wenn das gesamte Gebäude Gegenstand eines Verkaufs, einer Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung wird.
Die Renovierungsverpflichtung ist an diese konkreten „Auslöser“ geknüpft. Dem Verkauf wurde die Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer juristischen Person, in deren (un-)mittelbarem Eigentum ein Nicht-Wohngebäude steht, gleichgestellt, sofern der Rechtsvorgang die Grunderwerbsteuerpflicht auslöst.
Ob ein Nicht-Wohngebäude dem relevanten Gebäudebestand zuzuordnen ist, muss individuell anhand eines Schwellenwert-Systems ermittelt werden. Mit der hierfür eingerichteten Formel – enthalten in Punkt 5 der OIB-Richtlinie 6 (Stand September 2025: https://www.oib.or.at/wp-content/uploads/oib-rl_6_september_2025.pdf) – lässt sich ein Referenzwert kalkulieren, der den Heizwärmebedarf eines Gebäudes betrifft.
Dieser Wert, ausgedrückt in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) und Jahr (a), berücksichtigt die Gebäudeart des jeweiligen Nicht-Wohngebäudes und stellt eine abstrakte Schwelle (16 % bzw. 26 %) dar. Wenn das konkrete Nicht-Wohngebäude mit dessen tatsächlichem Heizwärmebedarf (Energieausweis) die individuell für dieses Gebäude errechnete abstrakte Schwelle unterschreitet, besteht keine Renovierungsverpflichtung.
Wird der Schwellenwert hingegen überschritten und soll das Nicht-Wohngebäude in seiner Gesamtheit verkauft, vermietet, verschenkt werden oder sich dessen Nutzung ändern, wird dadurch die Renovierungsverpflichtung ausgelöst. Die Renovierungsverpflichtung ist der Behörde (dem Magistrat) unverzüglich anzuzeigen und binnen fünf Jahren zu erfüllen, wobei diese Frist mit Durchführung des Rechtsgeschäfts (z.B. bei Verkauf die Eintragung im Grundbuch) bzw. der rechtsgültigen Nutzungsänderung in Gang gesetzt wird. Die Nichterfüllung sowohl der Anzeige - wie auch Renovierungsverpflichtung stellt jeweils eine gesonderte Verwaltungsübertretung dar. Die nicht (fristgerecht) erfolgte Anzeige ist mit bis zu EUR 50.000,00 zu bestrafen, die Nichterfüllung einer Renovierungsverpflichtung sogar mit bis zu EUR 100.000,00 – hier soll unbeschadet der bestehenden Renovierungsverpflichtung jede behördliche Nachfristsetzung einen neuen Tatzeitraum begründen.
Die Renovierungsverpflichtung ist als erfüllt anzusehen, wenn die Mindestvorgabe für die Gesamtenergieeffizienz erreicht, also der Schwellenwert unterschritten wird. Dass betroffene Gebäude jedenfalls vollumfänglich zu renovieren wären, ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.
Im Falle einer Renovierungsverpflichtung, die eine umfassende Gesamtrenovierung des betroffenen Gebäudes erforderlich machen würde, ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Reduktion des Umfangs der Renovierungsverpflichtung vorgesehen. Dies ist einerseits möglich, wenn für die Erfüllung der Vorgaben Maßnahmen notwendig sind, die eine ungünstige Kosten-Nutzen-Analyse aufweisen. Andererseits kann der Umfang der Renovierungsverpflichtung reduziert werden, wenn einer Renovierungsmaßnahme bautechnische oder baurechtliche Gründe entgegenstehen.
Für die Beurteilung werden wohl Sachverständigengutachten einzuholen sein (das Gesetz nennt hier eine nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften berechtigte Person oder eine akkreditierte Prüfstelle), wobei davon auszugehen ist, dass die Behörde zur Beurteilung ihrerseits wiederum Amtssachverständige beiziehen wird.
Die Richtlinie (EU) 2024/1275 und die Umsetzung in der Wiener Bauordnung stellen einen wichtigen Beitrag zur Erreichung des Ziels der Klimaneutralität des gesamten Gebäudebestands in der EU bis 2050 dar. Die sich daraus ergebenden Verpflichtungen werden insbesondere bei der Bewertung von Bestandsimmobilien zu berücksichtigen sein. Auslegungsfragen und der Umstand, dass von Eigentümern beigezogene Sachverständige und Amtssachverständige nicht immer dieselben Schlüsse ziehen, werden noch zu Diskussionen führen. Auch sind Verwaltungsstrafverfahren zu erwarten – die im Zusammenhang damit ergehende Rechtsprechung wird auch maßgeblich zum praktischeren Verständnis der Vorgaben beitragen.
Für die Beratung und Einschätzung der Konsequenzen in einem konkreten Fall, etwa anlässlich einer geplanten Transaktion, steht das Team von HSP.law gerne zur Verfügung.