Höchsttemperaturen werden in diesem Jahr nicht nur im Freien, sondern zunehmend auch in den eigenen vier Wänden gemessen. Wer bei mehr als 30 Grad Raumtemperatur noch einen kühlen Kopf bewahren will, kommt daher nicht umhin sich wirksame Kühlungsmaßnahmen zu überlegen.
Um frustrierte finanziellen Aufwendungen zu vermeiden, sind bei der rechtlichen Umsetzung einer Kühlungsmaßnahme, sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter gut beraten, neben den öffentlich-rechtlichen auch die zivilrechtlichen Voraussetzungen zu beachten.
Der vorliegende Beitrag beleuchtet die zivilrechtlichen Rahmenbedingungen aus Mieter- und Wohnungseigentümersicht bei der Installation einer besonders wirksamen Kühlungsmaßnahme: nämlich einer Klimaanlage mit Außengerät.
Klimaanlagen in der Eigentumswohnung
Nach § 16 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) ist der Wohnungseigentümer grundsätzlich zu Änderungen an seiner Wohnung auf seine Kosten berechtigt. Werden bei Änderungen allgemeine Teile des Wohnhauses beansprucht, so benötigen Wohnungseigentümer die Zustimmung der restlichen Wohnungseigentümer. Zu allgemeinen Teilen einer Liegenschaft gehört nach dem Obersten Gerichtshof die "Außenhaut" des Gebäudes. Dazu zählen auch Balkone, Terrassen samt Balkontüren und Gelände, Außenfenster mitsamt den Außenjalousien und Außenrollläden.
Eine Klimaanlage mit Außengerät betrifft sohin regelmäßig einen allgemeinen Teil der Liegenschaft und bedarf daher der Zustimmung der restlichen Wohnungseigentümer.
Verweigert einer der restlichen Eigentümer die Abgabe der Zustimmung, kann im gerichtlichen Wege Abhilfe geschaffen werden, indem die Zustimmung durch den Außerstreitrichter ersetzt wird.
Damit die Zustimmung ersetzt werden kann, muss die Errichtung der Klimaanlage entweder „der Übung des Verkehrs entsprechen“ oder „einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen“. Bei der „Verkehrsüblichkeit“ hat der Wohnungseigentümer objektive Umstände darzulegen, beim "wichtigen Interesse“, sein subjektives Interesse an der beabsichtigten Änderung.
Die Judikatur ist sehr zurückhaltend, wenn es darum geht, Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses als verkehrsüblich hinzustellen. So ist zum Beispiel die Installation einer Klimaanlage mit Außengerät nach dem OGH schon dann nicht verkehrsüblich, wenn die Wohnung teilweise mit Außenrollläden ausgestattet ist.
Wohnungseigentümer, welche die Installation von Klimaanlagen beabsichtigen, sind daher (derzeit) gut beraten, im Außerstreitverfahren im Zuge einer Interessensabwägung darzulegen, warum dem Einbau der Klimaanlage ein „wichtiges Interesse“ zu Grunde liegt.
Klimaanlagen in der Mietwohnung
§ 9 Abs 1 Mietrechtsgesetz (MRG) erlaubt als mietrechtliches Gegenstück zu § 16 WEG auch dem Hauptmieter die Vornahme von Veränderungen am Mietgegenstand.
Der Hauptmieter hat demnach eine von ihm beabsichtigte „wesentliche Veränderung bzw. Verbesserung“ des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen. Zu solchen Veränderungen des Mietgegenstandes zählt die Installation einer Klimaanlage mit Außengerät.
Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.
Verweigert der Vermieter jedoch die Abgabe der Zustimmung, kann – wie beim Wohnungseigentum – die Zustimmung durch den Außerstreitrichter ersetzt werden.
Damit die Zustimmung ersetzt werden kann, muss allerdings die Errichtung der Klimaanlage der „Übung des Verkehrs“ entsprechen und „einem wichtigen Interesse des Hauptmieters“ dienen. Vergleichsweise zum Wohnungseigentum müssen in der Mietwohnung die Verkehrsüblichkeit und das wichtige Interesse kumulativ vorliegen. Für Mieter ist die Installation einer Klimaanlage daher mit einem höheren rechtlichen Argumentationsaufwand verbunden als für Eigentümer. Den Mieter trifft zudem wiederum – wie im Wohnungseigentum – auf Schwierigkeiten bei der Argumentation der Verkehrsüblichkeit.
Zukünftige Entwicklung
Die im Frühjahr 2026 ergangene Entscheidung der Stadt Wien (Wiener Wohnen), wonach für die Installation einer Klimaanlage mit Außengerät kein medizinischer Nachweis mehr erforderlich ist, könnte eine neue Argumentationsgrundlage für die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit darstellen. Sollten zahlreiche Gemeindebaumieter von dieser Erleichterung Gebrauch machen und in der Folge mehrere Klimaanlagen mit Außengeräten installieren, könnte dieser Umstand in Miet- und Wohnungseigentumsobjekten eine Verkehrsüblichkeit begründen.
In der Parlamentskorrespondenz Nr. 746 vom 16.07.2026 wurde zudem bekannt gegeben, dass Mieter und Wohnungseigentümer künftig sinnvolle Hitzeschutzmaßnahmen, insbesondere die Installation von Klimaanlagen, leichter umsetzen können sollen. Zu diesem Zweck werde derzeit an einer zeitgemäßen und rasch umsetzbaren gesetzlichen Regelung gearbeitet. Künftig könnte sohin die rechtliche Umsetzung der Installation einer Klimaanlage mit Außengerät bei fehlender Zustimmung anderer Wohnungseigentümer erleichtert werden.
Unabhängig von den in Aussichtgestellten Erleichterungen stehen wir bereits jetzt sowohl Eigentümern als auch Mietern bei der rechtlichen Planung und Umsetzung von Kühlungsmaßnahmenberatend zur Seite. Sobald die angekündigten Neuerungen in Kraft treten, begleiten wir auch bei deren rascher und rechtssicherer Umsetzung auf Grundlage der dann geltenden Rechtslage.