Nach mehreren Ankündigungsanläufen durch die Politik wurde ein Initiativantrag von Abgeordneten der SPÖ und der NEOS am 20. Oktober 2026 eingebracht, der die bestehenden Regelungen zur Kurzzeitvermietung novelliert. Um 22:43 Uhr wurde mit den Stimmen der SPÖ, NEOS, GRÜNE und FPÖ ein Gesetz beschlossen, mit dem die Wr. BauO geändert und ein neues Gesetz, das Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz – WKVRG eingerichtet wird.
Die Änderungen zur Wiener Bauordnung treten unmittelbar nach Kundmachung in Kraft, das WKVRG soll mit 1. Jänner 2027 Inkrafttreten. Im Rahmen einer Übergangsbestimmung wird normiert, dass für alle bis zum 10. Oktober 2026 anhängig gemachten Verfahren die bisherigen Bestimmungen gelten.
Zu den Änderungen der Wiener Bauordnung:
Flankierend zur Wohnzonenregelung des § 7a Wr. BauO wird für das Wiener Gemeindegebiet außerhalb von Wohnzonen ein neuer § 7g geschaffen, der der Wohnzonenregelung nachgebildet ist. Im Gegensatz zu § 7a (Wohnzone), der den Wohnungsbestand generell schützt, gilt die Regelung außerhalb von Wohnzonen (§ 7g) ausschließlich für die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten (somit etwa nicht für die Umwidmung von Wohnungen in Büros). § 7g findet Anwendung auf Beherbergungsstätten, wobei eine wesentliche Ausnahme für Hotels normiert wurde. Der Begriff des Hotels wird in § 120 Abs 4 Wr. BauO neu definiert. Der Umwidmung von Wohnungen bzw. Teilen von Wohnungen in Hotels steht somit das verschärfte Reglement des § 7g nicht entgegen. Nach den Materialien zur Novelle erfolgt diese Ausnahme mit der Intention, dass Hotelprojekte weiterhin möglich sein sollen.
Bemerkenswert ist jedoch die Neudefinition der Begriffsbestimmungen von Beherbergungsstätten und von Hotels: Der Überbegriff „Beherbergungsstätte“ wird in § 120 Abs 4 Wr. BauO wie folgt neu definiert, wobei der Begriff „Beherbergungsbetriebe“ aus dem Gesetz eliminiert wurde:
„Eine Beherbergungsstätte muss zumindest über drei für die Unterbringung von nicht gemeinsam reisenden Gästen geeignete Zimmereinheiten verfügen. Die einzelnen Zimmereinheiten müssen zueinander in räumlicher Nähe in einem Gebäude oder Gebäudeteil liegen und jeweils zur Gänze getrennt zugänglich sein. Zudem muss eine Beherbergungsstätte über einen getrennten Zugang von der öffentlichen Fläche verfügen, sofern sich in dem Gebäude oder Gebäudeteil auch Wohnungen befinden.“
Mit der Definition von Beherbergungsstätten wird eine bisher bereits bestehende Verwaltungspraxis normativ festgeschrieben. Es wird die Anzahl der erforderlichen Zimmereinheiten festgelegt sowie bestimmt, dass die Zimmereinheiten zueinander in räumlicher Nähe in einem Gebäude oder Gebäudeteil liegen müssen. Aus den Materialien ergibt sich, dass dieses Kriterium bei der Trennung der Zimmereinheiten durch mehr als ein Stockwerk wohl nicht mehr erfüllt ist. Die getrennte Zugänglichkeit der Zimmereinheiten wird laut Materialien freilich auch dann zu bejahen sein, wenn die Zimmereinheiten aus einem gemeinsamen größeren Vorraum betreten werden können. Ein jeweiliger gesonderter Zugang von einem (öffentlichen) Gang aus, wird hier nicht erforderlich sein. Laut den Materialien streng zu beurteilen sein wird das Erfordernis eines getrennten Zugangs von der öffentlichen Fläche, sofern sich in dem Gebäude oder Gebäudeteil auch Wohnungen befinden. In der Novelle werden demgegenüber weder der Begriff „öffentliche Fläche“ noch „getrennter Zugang“ definiert. Lediglich die Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien definiert: „Die Regelung ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass eine Belästigung der Bewohnerinnen und Bewohner möglichst vermieden und die Gefahr des offenen Hauses tunlichst unterbunden werden soll“. Damit lehnt man sich offenbar an die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage der Zulässigkeit von Kurzzeitapartments in Wohnungseigentumsanlagen an.
Auslegungsbedürftig ist die Neudefinition von Hotels, welche von der verschärften Regelung ausgenommen sein sollen. Grundsätzlich sind Hotels ebenfalls Beherbergungsstätten und werden in § 120 Abs 4 Wr. BauO wie folgt definiert:
„Hotels sind Beherbergungsstätten entsprechender Größe und Anzahl an Zimmereinheiten, in denen die Gäste auch hoteltypische Dienstleistungen erhalten. Die Einordnung einer Beherbergungsstätte als Hotel ist nach ortsüblichen Kriterien aufgrund eines vorgelegten Betriebskonzepts vorzunehmen.“
Die Grenzziehung in der Definition von Beherbergungsstätten allgemein und Hotels als Beherbergungsstätten im Speziellen ist naturgemäß nicht leicht zu treffen. Fraglich ist jedoch die Handhabbarkeit der von der Novelle getroffenen Begriffsbestimmungen. Man denke etwa an kleinere Boutique Hotels, die nach der gegenständlichen Begriffsdefinition wohl nicht als Hotel zu bewerten wären. Generell lässt diese Bestimmung erheblichen Interpretationsspielraum offen, der die Praxis künftig vor nicht bloßgeringfügige Auslegungsprobleme stellen wird.
Es wäre darüber hinaus nicht die Wiener Bauordnung, wenn mit der Novelle nicht auch Strafbestimmungen verändert und verschärft würden. So soll nunmehr für wiederholte Übertretungen eine Mindeststrafe von zumindest EUR 2.000,00 pro Delikt gelten.
Zum Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz – WKVRG:
Weiter soll auf Grundlage des Initiativantrags in Wien ein Register für Kurzzeitvermietung nach der Verordnung (EU) 2024/1028 eingerichtet werden. Diese Verordnung regelt die Erhebung von Daten und den Datenaustausch im Zusammenhang mit der Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen. Sie betrifft Online-Plattformen sowie Gastgeber gleichermaßen und soll Registrierungssysteme über die Mitgliedsstaaten hinweg harmonisieren. Gegenstand dieser Verordnung sind als sog. „Einheit“ definierte möblierte Unterkünfte, die kurzfristig vermietet werden. Hotels, Gasthöfe und Pensionen, Ferienhotels, Suite-/Apartmenthotels, Hostels und Motels sind davon begrifflich nicht umfasst. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, dass Daten für diese Arten von Unterkünften in der Regel bereits verfügbar und gut dokumentiert sind.
Der Gesetzgeber übernimmt dabei auch die europarechtlich geregelten Begriffsbestimmungen wie etwa „(Wohn-)Einheit“ „Gastgeberin oder Gastgeber“, „Registrierungsnummer“, „Registrierungsverfahren“ etc. Das Gesetz definiert die Wohneinheit ebenfalls als möblierte Unterkunft, die Gegenstand der Dienstleistung der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften ist. Unter explizitem Verweis auf die Verordnung (EU) 2024/1028 sind Hotels, Gasthöfe und Pensionen etc. vom Anwendungsbereich ausgenommen. Eine Definition dieser verschiedenen Betriebstypen ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.
Mit dem neuen Gesetz wird eine Registrierungspflicht für Gastgeberinnen und Gastgeber, die Wohnungen über Online-Plattformen für die kurzfristige Vermietung von Unterkünften vermieten möchten, geschaffen. Im Zuge der Registrierung erhalten Gastgeberinnen und Gastgeber für jede Wohnung eine individuelle Registrierungsnummer, die vergleichbar mit Kennzeichentafeln im Straßenverkehr ist und die bei der Schaltung von Inseraten auf Kurzzeitvermietungs-Plattformen anzugeben ist. Ein Inserieren von Wohnungen ohne Angabe der Registrierungsnummer muss durch Kurzzeitvermietungs-Plattformen unterbunden werden, wodurch sichergestellt werden soll, dass alle angebotenen Wohnungen wirksam kontrolliert werden können. Die Kurzzeitvermietungs-Plattformen haben auch gegenüber dem Magistrat der Stadt Wien eine Informationspflicht und müssen die Angaben von Gastgeberinnen und Gastgebern stichprobenartig kontrollieren, den Magistrat über die Ergebnisse dieser Kontrollen informieren und Angebote ohne oder mit falscher Registrierungsnummer entfernen. Man darf gespannt sein, wie der Magistrat der Stadt Wien diese Verpflichtungen der Kurzzeitvermietungs-Plattformen durchsetzen wird. Jedenfalls drohen für Verstöße gegen dieses Gesetz nicht nur Gastgeberinnen und Gastgebern, sondern auch den Kurzzeitvermietungs-Plattformen Strafdrohungen in der Höhe von bis zu EUR 50.000,00 pro Verstoß, wobei auch hier eine Mindeststrafe von EUR 2.000,00 für wiederholte Verstöße vorgesehen wird.
Eine Besonderheit dieser Strafbestimmung ist der explizite Ausschluss des § 33a VStG im Anwendungsbereich des neuen Gesetzes. Ziel des § 33a VStG ist es, den Beschuldigten bei Feststellung einer Verwaltungsübertretung unter gewissen Voraussetzungen zu beraten, statt zu bestrafen und fristgebunden auf eine Beendigung des strafbaren Verhaltens hinzuwirken. Angesichts fehlender Definitionen der vom Anwendungsbereich ausgenommenen Pensionen, Ferienhotels, Apartmenthotels etc. führt dies zu bedenklichen Unklarheiten. Betreiber dieser Beherbergungsbetriebe sind jedenfalls gut beraten, sich frühzeitig über eine allfällige Registrierungspflicht zu informieren. Die praktische Handhabung des neuen Gesetzes sowie der daraus entstehende Verwaltungsaufwand bleibt gespannt abzuwarten.
Gerne stehen wir für eine nähere Erläuterung des Regelungsinhalts der Novelle zur Wiener Bauordnung bzw. des neuen Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetzes zur Verfügung.